ГЛАВНАЯ ОБЩЕСТВО ЭКОНОМИКА ПОЛИТИКА СПОРТ ПРОИСШЕСТВИЯ БАШКОРТОСТАН СТЕРЛИТАМАК АФИША ТУРИЗМ
» » Если решили приобрести жилое помещение

Если решили приобрести жилое помещение

27 апреля 2011  |  версия для печати
Прокуратура города Стерлитамак разъясняет порядок продажи жилых помещений


Если гражданин решил приобрести какое-либо жилое помещение – дом, квартиру, комнату или долю такого имущества, ему необходимо соблюсти ряд условий и требований, предусмотренных законом.

В первую очередь, необходимо убедиться в подлинности документов, удостоверяющих личность продавца. Для этого следует попросить показать паспорт или документ, его заменяющий. В случае, если интересы продавца представляет другое лицо, необходимо наличие нотариально удостоверенной доверенности, выданной продавцом, в которой в обязательном порядке оговорено, какие именно сделки с жилым помещением может совершать представитель, включая право на его продажу.

Далее необходимо убедиться, что продавец реально обладает правом собственности на имущество, которое собирается продать.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Таким образом, необходимо проверить принадлежность жилого помещения продавцу.

Право собственности подтверждается правоустанавливающими документами. В первую очередь, это подлинное свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение. В данном свидетельстве указано основание его выдачи. Таким основанием может являться договор купли-продажи, мены, дарения жилого помещения, свидетельство о праве на наследство, договор на передачу жилого помещения в собственность (договор приватизации) и др., в наличии которых также необходимо убедиться.
В случае, если все указанные условия соблюдены и названные документы имеются, между продавцом (его представителем) и покупателем жилого помещения заключается договор купли-продажи.


Главой 27 ГК РФ регламентируется понятие и условия договора.

Согласно положениям ст. ст. 420-425 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и является обязательным для сторон с момента его заключения.

Кроме того, статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия, необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).


Из данной нормы следует, что законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма заключения договора купли-продажи жилого помещения. Однако необходимо отметить, что нотариальная форма заключения такого договора представляется предпочтительной, поскольку нотариус, являясь юристом, имеет возможность, ознакомившись с представленными сторонами документами и текстом договора, предупредить стороны о возможной ошибке или о необходимости скорректировать условия договора.
На основании ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В противном случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной по мотиву отсутствия соглашения по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего владельца, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями п. 4 ст. 292 ГК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Следует также учитывать, что согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ один из супругов не имеет права проводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласие супруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено. Нотариальное письменное согласие супруга продавца на продажу жилья предоставляется в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае намерения приобрести комнату в коммунальной квартире следует иметь в виду положения п. 6 ст. 42 ЖК РФ о том, что преимущественное право покупки отчуждаемой жилой площади имеют собственники остальных комнат в данной квартире.

Третье лицо может купить комнату лишь в случае, если остальные потенциальные покупатели откажутся от покупки в течение одного месяца после получения письменного уведомления о продаже.

Преимущественное право приобретения отчуждаемой доли также имеют участники общей долевой собственности.

Завершающим этапом приобретения права собственности на жилое помещение является государственная регистрация права собственности. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права.

В случае, когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
В заключении, необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи квартиры или жилого дома следует внимательным образом изучать все правоустанавливающие документы, быть бдительным, так как практически все сделки по приобретению жилья требуют тщательного правового анализа.

Помощник прокурора г. Стерлитамак А.И. Мочалов

Следите за нашим Twitter-каналом, чтобы не пропустить самое интересное!

 
Смотрите также
Информация
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 10 дней со дня публикации.

Наверх