Россиянам объяснили, когда можно не платить налог при продаже квартиры

Россияне в ряде случаев могут продать квартиру без уплаты НДФЛ, даже если с момента ее приобретения прошло менее пяти лет. На возможность законно сократить налоговые расходы при сделках с недвижимостью указала налоговый эксперт и предприниматель Валентина Вердт.

Пятилетний период владения недвижимостью является общим минимальным сроком, после которого доход от ее продажи может освобождаться от НДФЛ. Однако законодательство предусматривает ситуации, когда этот период сокращается до трех лет.

В частности, сокращенный срок может применяться к недвижимости, полученной по наследству, в подарок от близкого родственника или в результате приватизации. Аналогичное правило предусмотрено для единственного жилья.

При этом приобретение новой квартиры незадолго до продажи прежней не во всех случаях означает утрату статуса единственного жилья. Если новый объект был куплен не более чем за 90 дней до сделки со старой квартирой, прежнее жилье при соблюдении установленных требований может по-прежнему учитываться как единственное.

Большое значение имеет и правильное определение момента, с которого начинается срок владения недвижимостью. Например, для унаследованной квартиры он рассчитывается со дня смерти наследодателя. В некоторых случаях с жильем, приобретенным по договору долевого участия, срок может определяться с момента полной оплаты объекта.

Еще один способ уменьшить налог связан с расчетом налоговой базы. НДФЛ необязательно начисляется на всю стоимость проданной квартиры. Доход от сделки разрешается уменьшить на подтвержденные расходы, понесенные при приобретении недвижимости.

Так, если собственник купил квартиру, а впоследствии продал ее на один миллион рублей дороже, при наличии необходимых документов налог может рассчитываться именно с полученной разницы. Если же стоимость продажи совпала с расходами на приобретение, налоговая база способна оказаться нулевой.

Поэтому владельцам недвижимости рекомендуется сохранять договоры, банковские выписки, платежные поручения, расписки и другие документы, подтверждающие расходы. Вместо учета затрат можно воспользоваться имущественным вычетом в размере одного миллиона рублей. Одновременно применять оба варианта нельзя, поэтому перед сделкой необходимо определить, какой из них окажется выгоднее.

Особые правила предусмотрены для семей, воспитывающих двух и более детей. При выполнении установленных законом условий такая семья может продать недвижимость без НДФЛ независимо от продолжительности владения.

Для применения льготы, в частности, необходимо приобрести другое жилье в том же календарном году либо не позднее 30 апреля следующего года. Кадастровая стоимость проданного объекта не должна превышать 50 миллионов рублей, а приобретаемая недвижимость должна превосходить прежнюю по площади либо кадастровой стоимости. Для освобождения от налога должны выполняться и другие предусмотренные законодательством условия.

Кроме того, значение может иметь регион, в котором находится недвижимость. Субъекты России обладают правом сокращать минимальный срок владения объектом, необходимый для освобождения дохода от НДФЛ. В отдельных случаях он может быть уменьшен вплоть до нуля, поэтому перед продажей собственнику следует изучить действующие в регионе нормы.

Попытка искусственно занизить стоимость квартиры в договоре не гарантирует уменьшения налоговой нагрузки. Налоговые органы учитывают кадастровую стоимость объекта, а при определенных обстоятельствах доход для целей налогообложения может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости с применением установленного коэффициента.

В 2026 году при наличии облагаемого дохода от продажи имущества применяется двухступенчатая ставка НДФЛ: 13 процентов в пределах установленного порога в 2,4 миллиона рублей и 15 процентов с суммы превышения.

При этом отсутствие налога к уплате не во всех ситуациях автоматически освобождает продавца недвижимости от необходимости представить декларацию 3-НДФЛ. Если такая обязанность возникает, декларацию необходимо направить в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Таким образом, итоговая сумма НДФЛ при продаже квартиры зависит не только от стоимости сделки. На нее могут повлиять срок и основание владения недвижимостью, подтвержденные расходы, семейные льготы и региональные правила. Поэтому предварительный расчет налога до заключения сделки может помочь собственнику избежать лишних расходов.