Стало известно, в каких случаях жильцы вправе сменить УК

Россиянам разъяснили порядок и основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме. Как сообщила в беседе с RT старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова Ольга Чирикова, право на замену УК закреплено за собственниками, однако реализовать его можно исключительно через общее собрание.

Эксперт подчеркнула, что именно собрание владельцев квартир принимает решение о способе управления домом и выборе конкретной организации. Принятое большинством решение является обязательным для всех жильцов, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. При этом ни совет дома, ни обсуждения в мессенджерах юридической силы не имеют.

По словам Чириковой, законодательство предусматривает четыре основания для смены управляющей компании. Инициатива может исходить от самих собственников. Кроме того, причиной могут стать нарушения условий действующего договора со стороны УК. Если компания была определена по итогам открытого конкурса, отказ от ее услуг возможен по истечении каждого года при одновременном принятии решения о новом выборе или изменении способа управления. Наконец, смена возможна при аннулировании лицензии либо исключении дома из реестра, в этом случае собрание организует муниципалитет.

Юрист обратила внимание, что прямого запрета на смену управляющей компании чаще одного раза в год в Жилищном кодексе нет. Однако ограничения могут быть прописаны в договоре. Если УК выбрана по решению собрания, соглашение заключается на срок от одного года до пяти лет, при конкурсной процедуре — от года до трех лет. При отсутствии заявления о расторжении договор автоматически продлевается.

Говоря об алгоритме действий, специалист рекомендовала в первую очередь проверить действующий договор: дату его подписания, основания выбора прежней компании и факт автопродления в соответствии с частью 6 статьи 162 ЖК РФ. Далее следует подобрать новую организацию и удостовериться в наличии у нее лицензии через систему ГИС ЖКХ. При этом компания вправе работать только в пределах своего региона.

Инициировать общее собрание может любой собственник помещения. Владельцы, располагающие не менее чем 10 процентами голосов, вправе направить письменное требование действующей УК о проведении собрания. В таком случае компания обязана организовать его в течение 45 дней и предоставить реестр собственников в пятидневный срок.

Особое внимание, по словам эксперта, необходимо уделить формированию повестки. В нее должны быть включены вопросы о расторжении действующего договора, выборе новой управляющей компании или смене способа управления, утверждении условий нового договора с перечнем работ и их стоимостью, а также определении лица, уполномоченного подписать документы.

Сообщение о проведении собрания направляется собственникам не позднее чем за десять дней до назначенной даты. Закон допускает очную, очно-заочную, заочную форму, а также электронное голосование через ГИС ЖКХ. Кворум считается достигнутым при участии более половины голосов от их общего числа. Однако для выбора новой УК необходимо, чтобы за нее проголосовало более 50 процентов всех собственников дома, что нередко вызывает путаницу.

Новая управляющая компания приступает к обязанностям после внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Прежняя организация обязана в течение трех рабочих дней передать документацию, ключи, коды доступа и необходимое оборудование.

В заключение Чирикова отметила, что одной из распространенных юридических ошибок является смешение права на выбор другой управляющей компании с правом немедленного расторжения действующего договора. Последнее напрямую связано со сроками и условиями, установленными статьей 162 ЖК РФ.