Юрист объяснила, почему Росреестр не отменяет сделки с жильем без решения суда

Отмена сделки купли-продажи жилья после регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости возможна, как правило, только в судебном порядке. Само по себе желание одной из сторон отказаться от заключенного договора не является достаточным основанием для признания сделки недействительной. Об этом агентству "Прайм" сообщила руководитель группы подрядных и налоговых споров практики недвижимости и строительства компании "Ляпунов Терехин и партнеры" Кристина Вострикова.

По словам юриста, российское законодательство предусматривает конкретные случаи, при которых сделка может быть оспорена. К таким основаниям относятся подписание договора лицом, не осознававшим значение своих действий, совершение сделки под влиянием обмана, угроз или насилия, отсутствие обязательного согласия супруга либо другого уполномоченного лица, а также мнимый или притворный характер договора и нарушения обязательных требований к его форме и содержанию.

Эксперт отметила, что необходимо различать признание сделки недействительной, расторжение договора и оспаривание зарегистрированного права собственности. Росреестр самостоятельно не аннулирует зарегистрированный переход права без предусмотренных законом оснований, включая вступившее в силу судебное решение или надлежащим образом оформленные документы.

Вострикова пояснила, что признание сделки недействительной означает наличие юридических нарушений с момента ее заключения. В этом случае стороны, как правило, обязаны вернуть друг другу все полученное по договору. Расторжение договора, напротив, прекращает его действие на будущее и возможно по взаимному согласию сторон либо по решению суда при существенном нарушении условий договора.

Если спор связан с существенными недостатками приобретенного жилья, покупатель вправе требовать снижения стоимости объекта, компенсации расходов на устранение дефектов или, при наличии серьезных нарушений требований к качеству, отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Юрист также напомнила, что перед обращением в суд необходимо определить правовое основание требований, собрать доказательства и направить другой стороне письменную претензию. Если урегулировать спор мирным путем не удается, вопрос решается в судебном порядке.

Кроме того, важное значение имеют сроки исковой давности. Для оспоримых сделок общий срок составляет один год, для ничтожных — три года, а для лиц, не участвовавших в сделке, предельный срок обращения достигает десяти лет с момента начала ее исполнения.

Как подчеркнула Кристина Вострикова, покупка жилья не может быть отменена автоматически. Для этого необходимы предусмотренные законом основания, подтверждающие юридические недостатки сделки, а также правильно выбранный способ защиты нарушенного права.